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Vous envisagez de réaliser un investissement locatif ? La rentabilité doit être votre première préoccupation. Contrairement à un placement d’épargne classique qui vous permet de toucher des intérêts de façon certaine, un investissement immobilier peut s’avérer infructueux… et même finir par vous coûter de l’argent ! Il est donc indispensable de choisir avec soin les biens qui offrent la meilleure rentabilité.

La rentabilité de votre investissement immobilier : le choix de l’emplacement

La rentabilité d’un bien immobilier est déterminée par le ratio prix d’achat / valeur locative. En d’autres termes : les revenus locatifs que vous pourrez tirer de votre investissement immobilier par rapport à la somme que vous avez investie. Or, la rentabilité locative d’un bien immobilier dépend en grande partie de son emplacement, c’est-à-dire du marché où il est situé. C’est donc le premier critère à prendre en compte. Cela suppose de cibler des biens sur des marchés dynamiques, affichant une forte croissance démographique et un bon taux d’emploi.

Plus la zone est attractive, plus vous avez de chances de louer votre logement et d’en tirer des loyers élevés. De plus, un emplacement de qualité contribue à la hausse de la valeur vénale du bien sur le long terme, promesse d’une plus-value lors de la revente.

Mais attention : les marchés les plus « tendus », où la demande locative excède l’offre, ne sont pas forcément les plus rentables. Car il faut prendre en compte le prix d’achat du bien immobilier : plus celui-ci est élevé, plus le logement sera difficile à rentabiliser, surtout dans les zones où les loyers sont encadrés (comme Paris). De fait, la rentabilité locative est meilleure dans les agglomérations moyennes de province que dans et autour de la capitale, comme on peut le constater en regardant la rentabilité nette pour quelques villes :

  • Paris : 2,8 %
  • Lille : 3,7 %
  • Orléans : 4 %
  • Rouen : 4,1 %
  • Nancy : 4,9 %
  • Saint-Étienne : 7,5 %

(Source : Le Figaro)

Le nombre d’années de détention nécessaire à la rentabilisation augmente aussi en fonction de ce paramètre : à Paris, il faut conserver le bien en moyenne 25 ans !

La rentabilité de votre investissement immobilier : le type de logement

L’autre critère qui joue sur la rentabilité d’un investissement immobilier, c’est le type de logement ciblé.
L’immobilier neuf vs l’immobilier ancien. Les deux options ont leurs avantages et leurs inconvénients, même si la balance penche plus du côté de l’ancien pour ce qui est du rendement pur : choix plus large, logements mieux situés, et disponibilité immédiate. Quant au neuf, il vous fait bénéficier de frais de notaire réduits, d’un bien immobilier parfait sous tous rapports, et de l’accès aux dispositifs de défiscalisation – mais pour une rentabilité moindre, autour de 3 à 4 % en Pinel.

Les biens immobiliers non résidentiels. Un investissement immobilier peut aussi s’appliquer à des bureaux, des locaux commerciaux, des parkings/garages ou des box de rangement. Avec des atouts majeurs : des baux plus longs (9 ans pour un bail commercial) ou plus souples (durée libre pour un bien fonctionnel), des risques moindres de vacance locative, et une rentabilité plus importante (on l’estime deux fois plus élevée pour l’immobilier professionnel que pour le résidentiel). Sans compter l’absence de contraintes de gestion locative.
Le choix du bien immobilier est donc déterminant pour cibler une rentabilité locative élevée. Le mieux est encore de vous faire accompagner par des professionnels à chaque étape de votre projet d’investissement immobilier !

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