Vous avez trouvé le locataire ou le logement idéal ? Au même titre que la signature du contrat de bail, vous devrez réaliser un état des lieux d’entrée conforme aux lois ELAN/ALUR. Voici la marche à suivre pour passer cette étape sans tracas.

Qu’est-ce que l’état des lieux ? 

Un état des lieux est un document qui décrit l’état du logement ainsi que son équipement. Il est réalisé à l’entrée du locataire dans l’habitat et il est joint au contrat de location.

Comprendre l’état des lieux d’entrée

L’état des lieux d’entrée est un constat qui examine chaque pièce du logement et des équipements et accessoires qui s’y trouvent. Il fait partie des annexes à ajouter au bail de location.

Sa réalisation est une étape indispensable, aussi bien pour le locataire que le propriétaire. Une fois effectué, le locataire doit verser un dépôt de garantie au bailleur.

L’état des lieux sera réalisé deux fois pendant la vie du bail : 

• une première fois lorsque le propriétaire remet les clefs du logement au locataire, c’est l’état des lieux d’entrée
• une seconde fois lorsque ce dernier quitte les lieux, en restituant les clefs à la fin du bail : l’état des lieux de sortie. 

L’état des lieux est-il obligatoire ?

Depuis la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové appelée ALUR, l’entrée dans un logement avec remise des clefs s’accompagne obligatoirement d’un état des lieux d’entrée. 

Ainsi, tout propriétaire est tenu de réaliser un état des lieux précis, en présence du locataire et signé par les deux parties. Le locataire et le propriétaire conserveront un exemplaire du document qui pourra servir de justificatif en cas de dégradations.

Pourquoi est-il indispensable de faire un état des lieux ?

Au début de toute location, le locataire verse un dépôt de garantie au propriétaire. Le principe est que cette somme d’argent, généralement équivalente à 2 mois de loyer, soit remboursée lors du départ du locataire, si le bien est dans un état conforme à ce qu’il était au début de la location. 

C’est pourquoi, pour éviter les litiges au sujet d’éventuelles dégradations et usures anormales du logement, l’état des lieux est absolument indispensable ! 

• Pour le propriétaire, c’est la garantie d’avoir une trace de l’état du logement au moment de sa remise. 
• Pour le locataire, c’est une preuve pour ne pas être accusé à tort de dégradations qui ne sont pas de son fait.

Vous l’avez compris : l’état des lieux est essentiel, car c’est le comparatif des deux documents au moment du départ du locataire qui déterminera s’ il pourra ou non récupérer ou non l’intégralité de son dépôt de garantie.

Préparer son état des lieux d’entrée

Inspecter le logement point par point est essentiel pour ne rien oublier lors de l’état des lieux d’entrée. Voici les 4 points clefs :

Le support

Le support choisi doit être conforme au décret du 1er juin 2016. Il est important de rappeler que pour être valable et opposable, l’état des lieux doit être paraphé à chaque page, daté et signé par les deux parties. 

Un d’entrée et un de sortie. Remplir des états des lieux distincts pour l’entrée et la sortie. Ce n’est pas une démarche obligatoire, mais elle facilitera la clarté et la lisibilité entre l’entrée et la sortie. 

De quoi est composé l’état des lieux ?

À l’intérieur il doit comporter : 

• Type d’état des lieux : état des lieux d’entrée ou sortie 
• Date de l’état des lieux
• Localisation du logement
• Nom ou dénomination des parties (locataire, bailleur) et domicile ou siège social du bailleur
• Le relevé des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie si applicable
• Clefs ou tout autre moyen d’accès aux locaux 
• Description précise de l’état des revêtements, des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il est possible d’y joindre des photos pour preuves
• Signature des parties (locataire, bailleur).

Il est possible qu’un mandataire par exemple un agent immobilier se charge de son établissement et sa signature pour le propriétaire.

Conserver les exemplaires de l’état des lieux

Le document doit être remis en deux exemplaires, pour le bailleur et pour le locataire. Une copie doit être conservée pour la présenter lors de l’état des lieux de sortie. Scannez-le immédiatement après le rendez-vous et conservez-le précieusement jusqu’à la fin du bail, et même après. Il pourra vous servir de référence pour l’établissement d’un prochain état des lieux.

Avoir le souci du détail

Pour chaque équipement, il faut préciser si l’état est « neuf », « bon », « d’usage » ou « mauvais ». Plus l’état des lieux est précis, moins il pourra donner lieu à une interprétation.

• Veiller à ce que l’eau et le gaz soient disponibles le jour J. Les conditions d’éclairage doivent aussi être bonnes pour éviter de passer à côté de défauts ou de dégradations à cause du manque de lumière. 
• Il est préférable de noter les relevés de compteurs d’eau, de gaz et d’électricité directement sur le document à l’entrée. À noter qu’en tant que locataire, vous ne commencez à payer les charges qu’à partir du jour où il emménage.

Que vérifier lors du jour J ?

Meubles présents, état des murs, des sols… sont les premiers points étudiés lors de l’état des lieux. Pourtant, certains autres éléments, parfois oubliés, méritent aussi votre attention. Voici une liste des éléments sur lesquels vous devez être particulièrement attentif : 

Les éléments moins visibles à ne pas oublier lors de l’état des lieux

Il est important d’examiner les tuyaux de canalisations et l’état de leurs joints. Si c’est possible, vérifiez également les tuyaux d’alimentation et d’évacuation, le ballon d’eau chaude, les toilettes et la robinetterie.

Jeter un œil sur l’état et le fonctionnement du système de chauffage de ventilation est impératif. Il comprend le fonctionnement de la chaudière, des convecteurs électriques ou la climatisation. Pour éviter les moisissures dans l’habitat, il peut être nécessaire de vérifier l’efficacité du conduit de cheminée et de la VMC.

État des lieux d’une maison ? N’oubliez pas les extérieurs !

Vous pouvez avoir tendance à être parfois trop focalisé sur l’intérieur du logement, mais n’oubliez pas les extérieurs ! Portes, fenêtres et volets, ainsi que grilles et éventuels autres portails ne sont pas à négliger. Dans la suite logique, testez scrupuleusement chaque clef et autres systèmes d’accès au logement.

Murs A, B, C ou D ? Précisez-le sur l’état des lieux !

Vous relisez votre état des lieux d’entrée des années après et découvrez “Le mur du salon a une tâche”, mais de quel mur s’agit-il ? Il est impératif d’être le plus précis possible quant à l’état des murs et des plafonds quant aux traces d’humidité ou de moisissures, des fissures ou des trous. Il en est de même pour l’état du carrelage, du parquet ou des faïences murales.

Précisez dans l’état des lieux le mur concerné en indiquant le mur A par exemple au nord, le mur B à l’est, le mur C au sud et le mur D à l’ouest. Cela permet d’éviter les incompréhensions et de gagner du temps lors de l’état des lieux de sortie.

Que faire si aucun état des lieux n’a été effectué ?

Il est possible qu’aucun état des lieux d’entrée du logement n’ait été fait, mais cela ne signifie pas que le logement est en bon état. 

Le propriétaire ne souhaite pas faire d’état des lieux

En tant que propriétaire, vous aurez la possibilité de réclamer des indemnités à la suite de défauts préexistants. Si vous êtes locataire, il est dans votre intérêt de faire cet état des lieux. 

Si le propriétaire refuse de procéder à un état des lieux, deux choix s’offrent à vous : vous pouvez envoyer une lettre recommandée pour demander un état des lieux d’entrée en bonne et due forme. Si le propriétaire ne répond pas, il devra prouver le bon état du logement.

Il est également possible de faire appel à un huissier pour convoquer les deux parties. Il se chargera lui-même de dresser la description et l’état du logement, appelé “constat locatif de 1989” (article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). 

Les frais d’huissier sont encadrés et sont compris entre 131€ et 229€ selon la taille du logement. La facture de l’huissier sera divisée en deux parts égales, peu importe le parti ayant fait appel à lui.

Et si l’état des lieux n’a pas été correctement réalisé ?

Vous avez complété et signé trop vite le document ? Vous avez pensé à quelque chose après la signature ? 

Le locataire dispose de 10 jours après la signature de l’état des lieux pour toute réclamation ou signaler un problème qui n’avait pas été vu lors de l’état des lieux d’entrée. Il faudra alors envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire. Si le propriétaire refuse de modifier l’état des lieux, il a la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation.

Si des difficultés liées au chauffage sont signalées, il est possible d’apporter une modification à l’état des lieux pendant le premier mois de chauffe (art. 3 de la loi du 6 juillet 1989).

Il n’y a pas de doute, l’état des lieux est un élément déterminant pour la restitution du dépôt de garantie et pour conserver son bien en bon état année après année ! Plus vous vous y appliquez, en procédant à une visite très attentive et notant minutieusement vos observations, plus vous mettez de chances de votre côté pour un bail locatif qui fonctionne bien ! Pour en savoir plus, découvrez la réponse de nos experts aux 7 questions les plus fréquemment posées sur les états des lieux d’entrée et de sortie.