La crise sanitaire n’aura pas eu raison de l’intérêt pour la pierre chez les Français ! Selon un sondage récent, la pandémie aurait d’ailleurs boosté leur envie d’investir dans l’immobilier, pour un investissement locatif ou pour un achat en résidence principale.

Parmi les villes qui rencontrent le plus de succès sur le marché, Nantes se place toujours en tête avec une hausse du prix du mètre carré de 8,7 % en 2021 selon les chiffres de la FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier). En cause : l’arrivée massive de nouveaux habitants chaque année (soit 9 000 par an) et par conséquent, une demande qui explose, en particulier sur le marché locatif. Très investie par la promotion immobilière et éligible à plusieurs dispositifs de défiscalisation, la Cité des Ducs peut présenter des avantages certains pour investir dans le neuf en 2022. Découvrez les 5 raisons d’investir dans un appartement neuf à Nantes en 2022.

Pourquoi investir dans un appartement neuf à Nantes ?

Sixième ville de France, Nantes profite d’une situation géographique stratégique, aux portes de l’Atlantique et à seulement 3h de Paris en TGV. Culturelle et attractive, elle figurait toujours dans le top 10 des villes étudiantes de France en 2021, en 6^ème position, devant Grenoble et Bordeaux.

Sur le plan immobilier, Nantes ne cesse de se renouveler grâce aux mutations urbaines enclenchées depuis plusieurs années. Parmi les grands projets : l’île de Nantes, Nantes Nord, ou encore Pirmil-Les Isles, où ont été édifié quelques milliers d’appartements neufs à Nantes, éligibles à l’investissement locatif en loi Pinel.

Saturé, le marché locatif nantais présente de belles opportunités, grâce à la présence de plus de 63 741 étudiants (L’Étudiant, 2021), ainsi que de jeunes actifs et couples. Les locataires représentaient d’ailleurs 61,2% de la population nantaise en 2018 (Insee). Un chiffre en constante progression.

1. Un investissement sécurisé

Grâce à des normes de construction ultra-récentes et respectueuses de l’environnement, un appartement neuf offre un niveau de performance énergétique non négligeable (RT2012, RE2020).

Un critère essentiel quand on sait que depuis le 1^er 2021, les passoires thermiques sont dévalorisées sur le marché de la location. Dès le 1^er janvier 2023, les logements proposés en location ne devront pas dépasser le seuil de 449 KWh d’énergie finale par m² de surface habitable par an, mis à part pour les baux en cours.

Autres avantages : l’immobilier neuf s’accompagne de plusieurs garanties qui permettent à un acquéreur de ne pas avoir à faire de travaux pour une durée de 10 ans (avec la garantie décennale notamment). Comparé à un bien ancien, où le coût des travaux de rénovation peut grimper très rapidement, un appartement neuf à Nantes n’en nécessite pas.

2. Une belle réduction d’impôt à la clé

Par le biais des dispositifs de défiscalisation, tout contribuable peut alléger sa fiscalité en investissant dans l’immobilier locatif. La réduction intervient sur le coût total de l’acquisition.

En louant un appartement neuf à Nantes en Pinel, un investisseur peut réduire ses impôts jusqu’à 63 000 € sur 12 ans. Seulement 2 investissements par an sont possibles, dans une limite de 300 000 € et de 5 500 € le m².

À noter que la réduction dépend de la durée de l’engagement locatif. En 2022, et ce jusqu’au 1^er janvier 2023 :

• La réduction est de 12 % pour un engagement sur 6 ans ;
• de 18 % pour un engagement sur 9 ans ;
• et de 21 % pour un engagement sur 12 ans.

À l’issue de l’engagement locatif, l’investisseur a plusieurs possibilités : utiliser le bien en résidence principale, prolonger la location en Pinel jusqu’à 12 ans (si l’engagement initial était de 6 ou 9 ans), ou le remettre en location classique, en s’alignant aux prix du marché traditionnel. Il peut aussi revendre le bien ou le léguer.

3. Un revenu supplémentaire grâce aux loyers

C’est l’une des premières raisons qui poussent les Français à investir : toucher des rentes locatives. Les possibilités sont multiples : il peut permettre aussi bien de rembourser les mensualités d’un crédit immobilier le cas échéant ou de préparer sa retraite.

Pour un bien loué en Pinel, comme pour d’autres dispositifs, le loyer ne devra toutefois pas excéder un certain plafond, fixé selon la zone d’éligibilité du logement. Pour un appartement neuf à Nantes, le prix ne devra pas dépasser les 10,51 € le m² (loyer fixé en zone B1 en 2022).

Sur le plan fiscal, certaines charges peuvent être déduites des loyers perçus dont :

• Les intérêts d’emprunt
• La taxe foncière
• Les frais de réparation et d’entretien du bien
• Les frais de gestion le cas échéant
• Les primes d’assurance
• Les charges de copropriété
• Et les frais salariaux pour d’éventuels gardiens ou concierges

4. La possibilité de louer à sa famille

Tous les dispositifs d’investissement locatif ne permettent pas de pouvoir louer à un membre de sa famille. Investir dans un appartement neuf à Nantes via le dispositif Pinel peut être solution si tel est le besoin.

L’avantage est de pouvoir loger n’importe quel membre de sa famille à loyer plafonné, tout en profitant de la réduction fiscale. Sont concernés :

• Les descendants du propriétaire-bailleur : enfants et petits-enfants
• Et les ascendants : parents et grands-parents
• La location aux autres membres de la famille tels que les cousins, tantes ou oncles…

Seule restriction : le locataire ne peut pas faire partie du même foyer fiscal que le propriétaire. Les plafonds Pinel restent aussi obligatoires quant au loyer fixé et au seuil de ressources du locataire.

5. Un moyen d’enrichir son patrimoine

La pierre est un investissement sûr et dont la valeur peut augmenter avec le temps. Constituer son patrimoine peut aussi bien se faire en faisant un investissement locatif qu’en achetant sa résidence principale.

Un logement neuf ne nécessitant pas de travaux, il peut prendre de la valeur sur le long terme pour une revente et aura l’avantage d’être conçu selon des normes environnementales exigeantes. Le bien peut aussi être transmis à un membre de sa famille.

Pour ceux qui souhaitent faciliter la gestion et la transmission de leur patrimoine, il est tout à fait possible de créer une SCI Pinel. Celle-ci fonctionne comme une société classique mais implique de se soumettre aux conditions du dispositifs (plafonds, zonage, etc) et permet aux membres de la SCI de profiter de l’avantage fiscal.

4 quartiers où investir dans un appartement neuf à Nantes

L’île de Nantes : le Manhattan nantais

Parcelle en mouvement depuis près de 20 ans, l’île de Nantes se veut être un véritable “laboratoire urbain à ciel ouvert”. Ceinturée par la Loire et directement reliée au centre-ville de Nantes, l’île a fortement été investie par l’immobilier neuf, pour y proposer des programmes immobiliers mixtes mais aussi certains bijoux architecturaux. C’est aussi sur l’île que se tient la Halle des Machines et son fameux éléphant.

Ses 350 hectares comptent désormais de nombreux logements neufs, des commerces, des entreprises, des établissements d’enseignement supérieurs et des lieux très appréciés des jeunes nantais. Desservie par le bus et le tramway, l’île est un secteur plus que propice pour un investissement locatif dans un appartement neuf à Nantes.

• Prix au m² d’un appartement neuf : 4 434 €

Nantes Erdre : le quartier familial

Placé le long de la rive gauche de l’Erdre, ce quartier très résidentiel propose un cadre de vie très recherché à Nantes. Familial et agréable, il s’étend du boulevard des Belges au sud jusqu’au Parc de la Chantrerie. Il dispose ainsi d’une partie en centre-ville et d’une autre en périphérie.

Desservie par une ligne de tram-train, il comporte une offre éducative large avec 15 groupes scolaires publics ainsi qu’un campus universitaire avec Polytech Nantes. Le secteur est particulièrement recherché par les étudiants et présente un parc immobilier récent.

• Prix au m² d’un appartement neuf : 4 003 €

Nantes centre-ville : incontournable

Si le centre-ville de Nantes est de plus en plus difficile d’accès avec la hausse des prix au m², il reste un secteur incontournable pour l’investissement locatif. Historique et animé, il est le cœur battant de l’attractivité nantaise, notamment grâce à ses vestiges historiques, dont le fameux château des Ducs de Bretagne.

Le cœur de Nantes a su conserver son charme tout en y insérant des programmes immobiliers neufs. Le centre-ville est très recherché que ce soit par les étudiants, les familles ou les jeunes couples. Le quartier est desservi par les 2 lignes de tramway et par le bus et abrite des commerces, des infrastructures publiques et des espaces verts.

• Prix au m² d’un appartement neuf : 4 879 €

Zola : le plus peuplé

Le quartier Zola se place au sud-ouest de la ville est à ce jour le plus peuplé de Nantes, il compte 33 500 habitants. Comme la plupart des quartiers de Nantes intra-muros, Zola abrite une majorité de locataires (59%), plutôt des couples et des familles. Parmi les atouts du secteur : ses parcs et jardins agréables, ses transports et ses commerces.

Animé par ses petits restaurants, son cinéma et ses équipements sportifs.

• Prix au m² d’un appartement neuf : 4 366 €