Rénover la façade d’un bâtiment ancien n’est pas une opération banale ! À la fois coûteuse, longue et heureusement rare, la rénovation d’une façade doit être bien préparée. Entre contraintes patrimoniales, choix des matériaux et démarches administratives, les propriétaires de bâtisses anciennes peuvent se retrouver démunis. Voici les points essentiels pour aborder sereinement un chantier de ravalement sur du bâti ancien.

Ravaler une bâtisse ancienne : les spécificités

La première erreur est de traiter une façade ancienne comme un support moderne.

Un mur en moellons, en pierre de taille ou en briques de terre cuite respire :

• Sans coupure de capillarité, il évacue l’humidité par migration de la vapeur d’eau à travers ses parois.
• Appliquer un enduit ciment ou une peinture étanche sur ce type de support, c’est bloquer cette respiration et condamner la maçonnerie à se dégrader de l’intérieur (soulèvements, salpêtre, décrochements, etc.).

Un diagnostic préalable est donc non négociable avant de rénover une façade ancienne (sur un corps de ferme, un immeuble ancien ou une maison de maître).

Ce diagnostic identifie les pathologies existantes (fissures, efflorescences, décollements, mousses) et détermine les matériaux et techniques adaptés à l’état et à la nature du support.

Ravalement dans l’ancien : quels matériaux ?

Que ce soit en tant qu’enduit de façade ou pour rejointoyer des maçonneries anciennes, la chaux est le liant de référence sur les maçonneries traditionnelles.

Perspirant, souple et mécaniquement compatible avec la pierre et la brique, il laisse migrer la vapeur d’eau sans fragiliser la maçonnerie.

On distingue la chaux aérienne, pour les enduits fins, les modénatures et les badigeons, de la chaux hydraulique naturelle, plus résistante en milieu exposé et sur les façades.

À l’inverse, les enduits ciment, les crépis plastiques et les peintures filmogènes sont à proscrire : trop imperméables, ils emprisonnent l’humidité et pourraient entraîner des problèmes d’humidité, voire dégrader le mur à long terme.

Démarches administratives pour un ravalement de façade dans l’ancien

Dans les villes ayant pris un arrêté préfectoral, à l’instar de Paris, Lyon, Nantes et bien d’autres, le ravalement est obligatoire tous les dix ans. Le non-respect peut entraîner des travaux d’office aux frais du propriétaire.

Dans toutes les autres communes, il est conseillé d’anticiper un ravalement tous les 10 à 20 ans en moyenne, pour éviter une dégradation subite de la façade.

Quelles démarches pour un ravalement ?

Pour un ravalement à l’identique, une simple déclaration préalable suffit dans la plupart des cas, avec un délai d’instruction d’un mois.

Depuis 2017, si les travaux portent sur plus de 50 % d’une façade, une isolation thermique doit être intégrée, sauf contrainte technique ou patrimoniale dûment justifiée.

Sur une belle façade ancienne, et en particulier en zone protégée, l’isolation extérieure sera en revanche très certainement refusée.

Les contraintes en zone ABF

Si votre bien est situé dans le périmètre d’un monument historique ou dans un site patrimonial remarquable, l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France est obligatoire et le délai d’instruction monte à deux mois.

Concrètement, l’ABF peut imposer des teintes précises en cohérence avec le bâti environnant, des matériaux spécifiques et le maintien des modénatures d’origine (encadrements, corniches, bandeaux).

L’ABF interdit généralement toute isolation par l’extérieur sur les façades visibles depuis la rue (sauf si l’ITE permet de conserver les qualités architecturales de la façade, ce qui est rarement le cas).

Selon DSD Rénov, spécialiste du ravalement en bâti ancien à Paris et en Île-de-France, une alternative souvent retenue est l’enduit isolant chaux-liège : il améliore légèrement le confort thermique tout en préservant la respirabilité du support, et passe généralement les exigences patrimoniales. Il n’est cependant adapté que sur les façades déjà enduites, et ne peut donc pas être utilisé sur une façade en pierre de taille, par exemple.

Les façades sur cour, hors contraintes de visibilité, acceptent plus facilement une isolation thermique par l’extérieur classique.

Les aides disponibles pour un ravalement dans l’ancien

Sauf exceptions, il n’existe pas d’aides financières pour un ravalement simple, mais uniquement pour les travaux de rénovation énergétique.

Ravalement et isolation extérieure : les aides

Couplé à une isolation thermique par l’extérieur, le ravalement ouvre droit à MaPrimeRénov’ et aux Certificats d’Économies d’Énergie (CEE), cumulables entre eux.

L’Éco-PTZ permet de financer les travaux sans intérêts, sans condition de ressources.

Notez tout de même que l’Anah et certaines collectivités locales proposent parfois des aides complémentaires. Pensez à vous renseigner auprès de votre mairie.

Dans tous les cas, l’entreprise doit être certifiée RGE pour les travaux incluant une isolation.

Label Fondation du Patrimoine

Pour les bâtiments anciens présentant un intérêt architectural, situés dans des communes de moins de 20 000 habitants et non classés, le ravalement peut parfois permettre d’obtenir le label Fondation du Patrmoine.

Ce dernier ouvre droit à une déduction fiscale de 50 à 100 % du montant des travaux sur le revenu imposable, étalée sur trois ans, ainsi qu’à une aide financière directe de 2 à 20 % accordée par la Fondation et ses collectivités partenaires.

Monuments Historiques : subventions DRAC et défiscalisation totale

Pour les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques, le régime est encore plus favorable :

• La DRAC (Direction Régionale des Affaires Culturelles) peut subventionner jusqu’à 40 % du montant des travaux pour un immeuble classé, et jusqu’à 15 à 20 % pour un immeuble inscrit.
• En parallèle, la loi sur les Monuments Historiques permet de déduire 100 % des dépenses de travaux du revenu global imposable, sans plafond et hors plafonnement des niches fiscales, ce qui est un avantage considérable pour les contribuables fortement imposés.

Seuls les travaux d’entretien et de réparation des façades sont éligibles ; les travaux de reconstruction ou de modification ne le sont pas.

En dehors des travaux sur monument historique ou bien d’intérêt architectural fort, il n’existe généralement pas d’aide spécifique à un projet de ravalement dans l’ancien.